रेरा न्यायालयात गोदरेजला दणका –

वडाळा येथील प्रकल्पासंदर्भात गोदरेजसमोर महाराष्ट्र रेरा प्राधिकरणात गंभीर अडचणी निर्माण; हा वाद व्यापक जनहिताचा तसेच असंख्य गृहखरेदीदारांची फसवणूक झाल्याचा असल्याने तक्रारदाराने तडजोड करण्यास दिला नकार; रेरा न्यायालयाने प्रकरणावरील सुनावणी पुढे सुरू ठेवत गोदरेजला तात्काळ प्रतिज्ञापत्रासह उत्तर दाखल करण्याचे निर्देश दिले.

संभाव्य गृहखरेदीदाराने दाखल केलेल्या तक्रारीमध्ये गोदरेजच्या प्रकल्पाची रेरा नोंदणी रद्द करण्याची मागणी करण्यात आली असून, महत्त्वाची तथ्ये लपवून रेरा प्राधिकरणाची तसेच संभाव्य गृहखरेदीदारांची फसवणूक केल्याप्रकरणी गोदरेज प्रॉपर्टीज आणि डी.एस.के लीगल यांच्याविरुद्ध एफआयआर नोंदविण्याचे निर्देश देण्याचीही मागणी करण्यात आली आहे. तक्रारदाराचा आरोप आहे की, मा. उच्च न्यायालयाच्या आदेशानुसार संबंधित मालमत्तेवरील गोदरेजने दावा केलेले अधिकार दिनांक १२.०३.२०२६ पासून समाप्त झाले असून, ईस्ट अँड वेस्ट डेव्हलपर्स यांचे अधिकार पुन्हा बहाल झाले होते. मात्र, ही बाब गोदरेजने रेरा प्राधिकरण तसेच गृहखरेदीदारांपासून जाणीवपूर्वक लपवून ठेवली.

मुंबई उच्च न्यायालयातील नोंदी आणि दस्तऐवजी पुराव्यांमधून गोदरेजकडून खोटे, निराधार व बनावट दावे, बनावट कागदपत्रांची निर्मिती तसेच फसवणुकीचा सातत्यपूर्ण प्रकार उघड झाल्याचा दावा करण्यात आला आहे.

मुंबई उच्च न्यायालयाने यापूर्वीही कोट्यवधी रुपयांच्या शासकीय महसुलापासून बचाव करण्यासाठी बनावट कागदपत्रांची निर्मिती करणे, खोटी साक्ष देणे आणि उच्च न्यायालयाची फसवणूक करणे या गंभीर आरोपांप्रकरणी गोदरेज अँड बॉयस मॅन्युफॅक्चरिंग कंपनी प्रा. लि. विरुद्ध फौजदारी खटला चालविण्याचे आदेश दिले होते. (Godrej & Boyce Manufacturing Co. Pvt. Ltd. v. Union of India, 1992 Cri. L.J. 3752).

या प्रकरणात उच्च न्यायालयाच्या निबंधकांना (Registrar) स्वतः तक्रारदार म्हणून फौजदारी तक्रार दाखल करण्याचे निर्देशही देण्यात आले होते. आपल्या निर्णयात उच्च न्यायालयाने अत्यंत स्पष्ट आणि ठाम शब्दांत निरीक्षण नोंदविले होते की, “जर न्यायालयाने गोदरेज सारख्या कॉर्पोरेट संस्थेकडून करण्यात आलेल्या अशा फसव्या कृत्यांसाठी जबाबदार असलेल्या व्यक्तींविरुद्ध फौजदारी कारवाईचे आदेश दिले नाहीत आणि त्यांना कोणतीही शिक्षा न होता मुक्त सोडले, तर भावी पिढ्या न्यायपालिकेला कधीही माफ करणार नाहीत.”

गोदरेजच्या रेरा नोंदणीचे रद्दीकरण तसेच गोदरेज कंपनी, डीएसके लीगल आणि इतरांविरुद्ध फौजदारी कारवाई/एफआयआर नोंदविण्याचे निर्देश देण्याच्या मागणीसाठी श्री. मुरसलीन शेख यांनी महाराष्ट्र रेरा प्राधिकरणासमोर दाखल केलेल्या तक्रारीवर आज रेरा न्यायालयात सुनावणी झाली.

आजच्या सुनावणीदरम्यान गोदरेजने हे प्रकरण मध्यस्थीसाठी (Mediation) पाठविण्याची तयारी दर्शविली. मात्र, श्री. मुरसलीन शेख यांच्यावतीने उपस्थित असलेले अॅड. आयुष तिवारी यांनी कोणत्याही परिस्थितीत तड जोड करण्यास स्पष्ट आणि ठाम नकार दिला. त्यांनी न्यायालयासमोर मांडले की, सदर तक्रार ही केवळ दोन पक्षांमधील खासगी वाद नसून व्यापक जनहिताशी निगडित अत्यंत गंभीर स्वरूपाची बाब आहे. गोदरेजने अनेक गृहखरेदीदारांची फसवणूक केली असून, संबंधित मालमत्तेवर आपले संपूर्ण अधिकार असल्याचे भासवून आजही संभाव्य गृहखरेदीदारांची दिशाभूल व फसवणूक सुरूच ठेवली आहे.

या तक्रारीमध्ये गोदरेजच्या प्रकल्पाची रेरा नोंदणी रद्द करण्याची तसेच महत्त्वाची तथ्ये दडविणे, चुकीचे प्रतिपादन करणे आणि रेरा प्राधिकरणासह निष्पाप गृहखरेदीदारांची फसवणूक केल्याच्या आरोपांप्रकरणी गोदरेज प्रॉपर्टीज, डीएसके लीगल आणि इतरांविरुद्ध फौजदारी कारवाई सुरू करण्याचे निर्देश देण्याची मागणी करण्यात आली आहे. त्यामुळे अशा स्वरूपाच्या केसमध्ये मध्यस्थीद्वारे कोणतीही तडजोड करता येणार नाही, असे अॅड. आयुष तिवारी यांनी स्पष्टपणे मांडले.

आरोपांचे गांभीर्य तसेच तक्रारीमध्ये मागण्यात आलेल्या दिलास्यांचे स्वरूप विचारात घेऊन रेरा न्यायालयाने हे प्रकरण मध्यस्थीसाठी (Mediation) पाठविण्यास नकार दिला. न्यायालयाने पुढे गोदरेजला तात्काळ आपले उत्तर प्रतिज्ञापत्र (Reply Affidavit) दाखल करण्याचे निर्देश दिले. तसेच, सदर प्रकरणाचा कायद्यानुसार गुणवत्तेच्या आधारे (on merits) रेरा न्यायालयासमोर पुढील विचार करण्यात यावा, असे आदेश दिले आणि हे प्रकरण त्याच्या ज्येष्ठतेनुसार (Seniority) सुनावणीसाठी सूचीबद्ध करण्याचेही निर्देश दिले.

सदर तक्रारीमध्ये असा गंभीर आरोप करण्यात आला आहे की, तक्रारदाराच्या म्हणण्यानुसार, मुंबई उच्च न्यायालयाच्या दिनांक १२.०३.२०२६ रोजीच्या आदेशामुळे गोडरेजने संबंधित प्रकल्पावरील दावा केलेल्या अधिकारांचा कायदेशीर पाया डळमळीत झाला होता. त्या आदेशाद्वारे ईस्ट अँड वेस्ट डेव्हलपर्स/आरएनए यांना दिनांक २३.०१.२०२० रोजीच्या आदेशापूर्वी अस्तित्वात असलेली स्थिती पुन्हा बहाल करण्यात आली होती. असे असतानाही गोदरेज आणि इतरांनी हा प्रकल्प विक्रीयोग्य (Marketable) आणि कायदेशीरदृष्ट्या निर्विवाद (Legally Clear) असल्याचे सातत्याने सादर केले, असा तक्रारदाराचा आरोप आहे.

त्यामुळे गोडरेजच्या बाजूने असलेला पूर्वीचा कायदेशीर आधार संपुष्टात आल्यानंतर, त्यावर आधारित मिळालेल्या सर्व परवानग्या, मंजुरी, लाभ आणि त्यातून करण्यात आलेले सर्व प्रतिपादन कायदेशीरदृष्ट्या रद्द बदल (null and Void) ठरले होते. अशा परिस्थितीत कोणताही महत्त्वाचा कायदेशीर वाद अस्तित्वात नसल्याप्रमाणे हा प्रकल्प गृहखरेदीदारांसमोर सादर करणे कायदेशीरदृष्ट्या चुकीचे, बेकायदेशीर असून हा फसवणुकीचा फौजदारी गुन्हा आहे, असे तक्रारीमध्ये नमूद करण्यात आले आहे.

महानगरपालिकेने दिनांक ०५.११.२०२० रोजी दिलेली परवानगी ही गोडरेजच्या बाजूने कोणतीही बिनशर्त (Unconditional) परवानगी नव्हती. ती स्पष्टपणे मुंबई उच्च न्यायालयात प्रलंबित असलेल्या कार्यवाहीच्या अंतिम निकालाच्या अधीन होती आणि त्या कार्यवाहीमध्ये उच्च न्यायालयाने वेळोवेळी दिलेल्या आदेशांचे पालन करण्याचे बंधन गोदरेजवर होते. त्यामुळे, जर उच्च न्यायालयाने अखेरीस ईस्ट अँड वेस्ट डेव्हलपर्स यांच्या बाजूने पूर्वीची स्थिती पुन्हा बहाल केली असेल, तर गोदरेजला आता केलेली गुंतवणूक, बांधकामाची प्रगती, मिळालेल्या परवानग्या किंवा गृहखरेदीदारांच्या हिताचा आधार घेऊन समन्यायाचा (Equity) दावा करता येणार नाही, विशेषतः जेव्हा अशा सर्व परवानग्या सुरुवातीपासूनच अटींवर आधारित (Conditional) होत्या.

या भूमिकेला मुंबई उच्च न्यायालयाच्या विभागीय खंडपीठाने Jhalak Constructions & Ors. v. Ulhasnagar Municipal Corporation & Ors., 2026:BHC-AS:20511-DB, दिनांक २९.०४.२०२६ रोजी दिलेल्या अलीकडील निर्णयामध्ये ठोस आधार दिला आहे. या निर्णयात न्यायालयाने पुनरुच्चार केला की, फसवणूक, महत्त्वाची तथ्ये दडविणे, चुकीची कागदपत्रे सादर करणे, माहिती लपविणे किंवा चुकीचे प्रतिपादन (Misrepresentation) करून मिळविलेल्या परवानग्या कायद्याच्या दृष्टीने दूषित (Vitiated) असून अस्तित्वहीन (Non Est in Law) ठरतात. न्यायालयाने स्पष्ट आणि ठाम शब्दांत नमूद केले की, प्राधिकरणाची दिशाभूल करणाऱ्या पक्षाला स्वतःच्या चुकीचा लाभ घेता येणार नाही. तसेच, ८०% बांधकाम पूर्ण झाले आहे किंवा कोट्यवधी रुपयांची गुंतवणूक करण्यात आली आहे, हा बेकायदेशीरतेला नियमित (Regularise) करण्याचा आधार होऊ शकत नाही.

विभागीय खंडपीठाने पुढे ‘फसवणूक सर्व आदेशांना निष्प्रभ करते (Fraud Vitiates All Orders)’ या स्थापित कायदेशीर तत्त्वावर अवलंबून असे निरीक्षण नोंदविले की, प्राधिकरणाची दिशाभूल करून परवानग्या मिळविणाऱ्या विकासकास कोणतीही सहानुभूती किंवा सवलत मिळण्याचा अधिकार नाही. न्यायालयाने यावरही भर दिला की, विकासकाने केलेली गुंतवणूक किंवा सदनिकाधारकांनी केलेली गुंतवणूक ही बेकायदेशीर अथवा अनियमितरीत्या मिळविलेल्या परवानग्यांचे समर्थन करण्यासाठी ढाल म्हणून वापरता येणार नाही.

हे तत्त्व ‘गोदरेज होरायझन’ प्रकरणास थेट लागू पडते, कारण या प्रकरणातील मुख्य आरोप असा आहे की, प्रलंबित न्यायालयीन कार्यवाही, अटींवर आधारित परवानग्या, परस्परविरोधी हक्क तसेच उच्च न्यायालयातील कार्यवाहीचे कायदेशीर परिणाम यांसारखी महत्त्वाची तथ्ये महाराष्ट्र रेरा प्राधिकरणासमोर तसेच गृहखरेदीदारांसमोर योग्य प्रकारे उघड करण्यात आली नव्हती.

मुंबई उच्च न्यायालयाने Jhalak Constructions प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाच्या Rajendra Kumar Barjatya v. U.P. Avas Evam Vikas Parishad, 2024 SCC OnLine SC 3767 या निर्णयाच्या आधारे  राहून नमूद केले की, बेकायदेशीर बांधकामे आणि मंजूर आराखड्यापासून झालेली विचलने (Deviations) यांना कोणत्याही परिस्थितीत प्रोत्साहन देता येणार नाही आणि अशा उल्लंघनांबाबत न्यायालयांनी “लोखंडी हाताने (Iron Hands)” कारवाई करणे आवश्यक आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने पुढे असेही स्पष्ट केले की, विलंब, प्रशासकीय यंत्रणेचे अपयश, बांधकामावरील खर्च, करण्यात आलेली गुंतवणूक किंवा संबंधित प्राधिकरणांची निष्काळजीपणा ही बेकायदेशीर अथवा अनधिकृत बांधकामांचे संरक्षण करण्यासाठी बचावाची कारणे (Defence) ठरू शकत नाहीत.

याचप्रमाणे, Kaniz Ahmed v. Sabuddin, 2025 SCC OnLine SC 995 या निर्णयाचाही आधार घेण्यात आला. या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्टपणे नमूद केले की, बेकायदेशीर बांधकामांशी संबंधित प्रकरणांमध्ये न्यायालयांनी कठोर भूमिका स्वीकारली पाहिजे आणि कायदेशीर परवानग्यांशिवाय उभारण्यात आलेल्या इमारतींचे न्यायालयीन नियमितीकरण (Judicial Regularisation) सहजासहजी करू नये. कायद्याचे जाणीवपूर्वक उल्लंघन करणाऱ्यांच्या मदतीला कायदा धावून येऊ शकत नाही, कारण तसे झाल्यास दंडमुक्तीची (Impunity) संस्कृती निर्माण होण्यास प्रोत्साहन मिळेल.

गोडरेजविरुद्ध दाखल करण्यात आलेल्या तक्रारीमध्ये डीएसके लीगलच्या भूमिकेबाबतही गंभीर प्रश्न उपस्थित करण्यात आले आहेत. तक्रारीनुसार, डीएसके लीगलने प्रकल्पासंदर्भात प्रलंबित न्यायालयीन प्रकरणांचा कोणताही परिणाम होत नसल्याचे आणि प्रकल्प कोणत्याही प्रकारच्या भारमुक्त (Free from Encumbrances) असल्याचे नमूद करणारे मालकी हक्क प्रमाणपत्र/कायदेशीर मालकी हक्क अहवाल (Title Certificate/Legal Title Report) जारी केल्याचा आरोप आहे.

तसेच, दिनांक २०.०५.२०२६ रोजी ईस्ट अँड वेस्ट डेव्हलपर्स यांच्या वतीने अॅड. दीपश्री रावराणे यांनी डीएसके लीगलला कायदेशीर नोटीस बजावल्याचे सांगण्यात आले आहे. या नोटीसमध्ये प्रलंबित न्यायालयीन कार्यवाही, अटींवर आधारित परवानग्या, परस्परविरोधी हक्क तसेच प्रकल्पावर न्यायालयीन कार्यवाहीचे कायदेशीर परिणाम यांसंदर्भात खोटी, अपूर्ण किंवा दिशाभूल करणारी प्रतिपादने (False, Incomplete or Misleading Representations) करण्यात आल्याचा आरोप करून संबंधित टायटल रिपोर्ट मागे घेण्याची मागणी करण्यात आली होती.

या संदर्भात Ramniklal v. Varsha, 1991 SCC OnLine Bom 333 या मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाचा आधारे घेण्यात आहे. या निर्णयामध्ये चुकीची मालकी हक्क प्रमाणपत्रे (Title Certificates) जारी करणाऱ्या अधिवक्त्यांच्या जबाबदारीसंदर्भात महत्त्वाची तत्त्वे मांडण्यात आली आहेत. सदर निर्णयानुसार, खोटे, निष्काळजीपणाने किंवा दिशाभूल करणारे मालकी हक्क प्रमाणपत्र जारी करणारा अधिवक्ता किंवा विधी संस्था (Law Firm) गृहखरेदीदारांना नुकसानभरपाई देण्यास जबाबदार धरली जाऊ शकते. तसेच, व्यावसायिक गैरवर्तन (Professional Misconduct) केल्याबद्दल त्यांच्याविरुद्ध बार कौन्सिलसमोर शिस्तभंगाची कारवाईही होऊ शकते. गैरवर्तनाच्या गंभीरतेनुसार अशा कारवाईमध्ये अधिवक्त्याचा वकिली व्यवसाय करण्याचा अधिकार निलंबित करणे किंवा रद्द करणे यांचाही समावेश असू शकतो.

त्यामुळे महाराष्ट्र रेरा प्राधिकरणासमोरील सद्य कार्यवाही ही केवळ विकासक आणि गृहखरेदीदार यांच्यातील खासगी कराराशी संबंधित वादापुरती मर्यादित नसून, विकासकांची उत्तरदायित्व (Developer Accountability), रेरा अंतर्गत करण्यात येणाऱ्या प्रकटीकरणांची (Disclosures) सत्यता, मालकी हक्क प्रमाणपत्रे जारी करणाऱ्या विधी संस्थांची व्यावसायिक जबाबदारी, महानगरपालिका प्राधिकरणांची कर्तव्ये, निष्पाप गृहखरेदीदारांचे संरक्षण तसेच महत्त्वाची तथ्ये दडवून मिळविलेल्या किंवा कायम ठेवलेल्या परवानग्यांचे कायदेशीर परिणाम अशा व्यापक आणि महत्त्वपूर्ण मुद्द्यांशी संबंधित आहे.

तक्रारदाराचा दावा असा आहे की, मुंबई उच्च न्यायालयाने ईस्ट अँड वेस्ट डेव्हलपर्स/आरएनए यांची पूर्वीची स्थिती पुन्हा बहाल केल्यानंतर, गोडरेजला संबंधित प्रकल्पावर कोणताही कायदेशीर परिणाम झालेला नाही किंवा तो कोणत्याही महत्त्वाच्या कायदेशीर भारापासून (Material Encumbrances) मुक्त आहे, असे प्रतिपादन पुढे सुरू ठेवण्याचा अधिकार नव्हता. तक्रारीनुसार, दिनांक १२.०३.२०२६ रोजीच्या उच्च न्यायालयाच्या आदेशानंतरही गृहखरेदीदारांना दिशाभूल करणारे संदेश व माहिती देण्यात आली, ज्यामुळे प्रकल्पाबाबत खोटी कायदेशीर निश्चिततेची (False Sense of Legal Certainty) भावना निर्माण झाली आणि गृहखरेदीदारांना भविष्यात गंभीर न्यायालयीन वाद तसेच आर्थिक जोखमीला सामोरे जाण्याची शक्यता निर्माण झाली.

महाराष्ट्र रेरा प्राधिकरणाने आता गोडरेजला तात्काळ आपले उत्तर प्रतिज्ञापत्र (Reply Affidavit) दाखल करण्याचे निर्देश दिले असून, तक्रारदाराने व्यापक जनहिताचे कारण देत मध्यस्थीला (Mediation) स्पष्ट नकार दिल्यामुळे, या प्रकरणाचा पुढील विचार गुणवत्तेच्या आधारे (On Merits) होण्याची अपेक्षा आहे. या प्रकरणाच्या निकालाचा गोदरेज होरायझन प्रकल्प, त्याची रेरा नोंदणी, मालकी हक्क प्रमाणपत्रे (Title Certificates) देणाऱ्या व्यावसायिकांची भूमिका तसेच गंभीर मालकी हक्क वाद आणि अटींवर आधारित परवानग्या अस्तित्वात असतानाही प्रकल्प पुढे नेल्याचा आरोप असलेल्या विकासकांच्या उत्तरदायित्वावर (Accountability) महत्त्वपूर्ण परिणाम होऊ शकतो.